Tout comprendre sur la surface en mètres carrés (m²) : définition, calcul et impact immobilier

Lorsqu'on parle d'immobilier, la surface en mètres carrés (m²) est un élément clé qui détermine la valeur d'un bien, sa fonctionnalité et son attractivité. Que vous soyez acheteur, vendeur ou investisseur, bien comprendre ce que représente la surface en m² vous aidera à mieux appréhender le marché et à éviter les mauvaises surprises. Voici un guide complet sur le sujet !

Qu'est-ce qu'un mètre carré (m²) ?

Un mètre carré est une unité de mesure de surface correspondant à un carré de 1 mètre de côté. Cette unité est utilisée universellement pour exprimer la superficie des logements, bureaux et terrains.

Exemple concret : Si vous avez une pièce de 4 mètres de long et 3 mètres de large, sa surface est de : 4 m x 3 m = 12 m²

Comment calculer la surface d'un logement ?

Le calcul de la surface totale d'un logement peut varier selon les règles appliquées. Voici les principales notions à connaître :

1. La surface habitable (loi Boutin)

La surface habitable correspond à la somme des surfaces de plancher des pièces principales, sans prendre en compte :

• Les murs et cloisons

• Les escaliers et cages d'escalier

• Les combles non aménagés

• Les caves, garages et parkings

• Les balcons et terrasses

Exemple : Si un appartement comprend un salon de 20 m², une chambre de 12 m², une cuisine de 10 m² et une salle de bain de 5 m², alors la surface habitable sera : 20 + 12 + 10 + 5 = 47 m²

2. La surface Carrez (pour les copropriétés)

La loi Carrez est une norme de calcul obligatoire pour les biens en copropriété (appartements, maisons en lotissement). Contrairement à la surface habitable, elle inclut les surfaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, mais exclut les murs, cloisons, escaliers et surfaces sous les combles non aménagés.

Exemple : Un duplex de 50 m² avec un grenier aménagé de 10 m² sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m verra sa surface Carrez ramenée à 50 m².

3. La surface de plancher (urbanisme)

Utilisée pour les permis de construire, la surface de plancher correspond à la surface totale des planchers construits, déduisant les murs et épaisseurs d'isolations.

Pourquoi la surface en m² est-elle si importante en immobilier ?

1. Impact sur le prix du bien

En immobilier, le prix au mètre carré est une référence cruciale. Plus la surface est grande, plus le prix total du bien peut être élevé. Toutefois, certains critères comme l'emplacement et l'agencement peuvent aussi influencer cette valeur.

Exemple :

• Un appartement de 50 m² dans le centre de Paris peut valoir 10 000 €/m², soit 500 000 €.

• Le même appartement en banlieue peut être estimé à 4 000 €/m², soit 200 000 €.

2. Optimisation de l'espace

Une bonne optimisation de la surface peut rendre un logement plus fonctionnel. Par exemple, un studio bien aménagé de 25 m² peut sembler plus spacieux qu'un appartement mal conçu de 35 m².

3. Critère essentiel pour les banques et investisseurs

Lors d'un achat immobilier, les banques évaluent le rapport prix/surface pour accorder un prêt. De plus, les investisseurs utilisent cette donnée pour calculer la rentabilité locative.

Les erreurs à éviter concernant la surface en m²

• Ne pas vérifier les mesures annoncées : Certains vendeurs surestiment la surface. Faire appel à un professionnel pour mesurer peut éviter des litiges.

• Confondre surface habitable et surface Carrez : Une différence de quelques mètres carrés peut impacter le prix de vente.

• Ne pas prendre en compte les espaces perdus : Un logement de 80 m² avec des couloirs mal placés peut sembler moins spacieux qu'un appartement de 70 m² bien agencé.

Conclusion

La surface en mètres carrés est un critère essentiel dans l'immobilier, mais elle doit être comprise dans son ensemble. Il est important de bien distinguer les différents types de surfaces (habitable, Carrez, plancher) pour éviter toute mauvaise surprise lors d'un achat, d'une vente ou d'un investissement. Une bonne compréhension de cet aspect vous permettra de mieux appréhender le marché et d'optimiser votre stratégie immobilière !